Défiscalisation immobilière

Loi Malraux

LMP - LMNP

Loi Girardin

 
Loi Malraux

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur. Le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu global et vous fera ainsi réaliser des économies d’impôts importantes.

Régime fiscal: déduction du revenu global, du déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement). 

Bénéficiaires du dispositif: Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …). 

Logements concernés: logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable. 

Durée minimale de location: les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

 

Loi de Robien

 

Ce dispositif, appelé également Loi Robien, voté le 2 juillet 2003 avec un effet rétroactif au 3 avril 2003, reprend les principales caractéristiques de l'Amortissement Besson (qui a permis la construction de 75.000 logements en un peu plus de 3 ans) en y apportant des améliorations importantes. Les innovations majeures portent sur :
- l'augmentation des plafonds de loyers, alliée à une simplification du zonage en 3 zones.
- la suppression des plafonds de ressources des locataires.
- la possibilité de louer à des ascendants ou descendants.

Régime fiscal: Amortissement du prix d'acquisition du logement au taux de 8 % les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4 années suivantes. A l'issue des 9 ans et jusqu'à 15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5% par an. Le dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement. 

Bénéficiaires du dispositif: Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …). 

Logements concernés: Logements neufs situés en France, loués nus à titre de résidence principale. 

Durée minimale de location: 9 ans. 

Choix du locataire: Il est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu'ils ne relèvent pas du foyer fiscal. 

Ressources du locataire: Pas de plafonds de ressources. 

Montant du loyer: Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans le logement neuf dans les zones tendues. 

 

Plafonds des loyers (en € / m2)
Zone A = IDF, Côte d'Azur, Pays genevois 18€ / m2
Zone B = agglomérations + 50.000 Hab et agglomérations chères à la marge de IDF, zones littorales et frontalières 12,50€ / m2
Zone C = reste du territoire 9€ / m2
 

 

LMP (Loueur Meublé Professionnel) - LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

 

La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Logements concernés: Chambres ou appartements meublés, ou encore logements de résidences de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières.

Location meublée professionnelle (LMP)

Bénéficiaires du dispositif: La qualité de Loueur Professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ ( 150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Bénéficiaires du dispositif: La qualité de Loueur Non Professionnel est reconnue aux personnes non inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent moins de 23.000€ ( 150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l’activité de loueur moins de 50% de leur revenu.

Comparaison LMP / LMNP

Les LMP et LMNP sont compatibles avec la récupération de la TVA, si et seulement si :

  • Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
  • L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers suivants :
    • Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison
    • Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%)
    • La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils
    • La procédure permettant de récupérer la TVA est declenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer

Concernant les LMP…

Les bénéficiaires du dispositif LMP profitent d’une réduction du revenu imposable.

Chaque année, l'investisseur déduit de son revenu global le différentiel entre son revenu et :

  • les intérêts d'emprunt,
  • les charges de propriété et de copropriété,
  • les frais d'établissement,
  • les dépenses d'entretien et de réparation,

les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales.

Chaque année, en période déficitaire, l'investisseur cumule les amortissements sur :

  • les meubles (période de 5 à 7 ans),
  • les murs (période de 20 à 30 ans).

En période bénéficiaire, l'investisseur puise dans cette réserve pour effacer ses revenus BIC. Les revenus de son activité LMP sont donc nets d'impôt pendant 10 à 15 ans en général.

Concernant les LMNP…

Les bénéficiaires du dispositif LMNP jouissent d’une constitution de revenus exonérés d'impôt.

Chaque année, l'investisseur déduit de ses revenus locatifs (BIC) :

  • les intérêts d'emprunt,
  • les charges de propriété et de copropriété,
  • les frais d'établissement,
  • les dépenses d'entretien et de réparation,
  • les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
  • les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.

 

Loi Girardin

 

Qu'est-ce que la loi Girardin ?

La loi Girardin est une des nombreuses lois françaises de défiscalisation immobilière. Elle accorde une réduction d'impôts aux nouveaux propriétaires d'un bien immobilier neuf à but locatif situé dans les Dom Tom (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie et Tahiti).
 

Avantages:

La loi Girardin offre une réduction d'impôts très importante. Elle permet au futur propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais grâce au crédit d'impôts accordé.
 

Que dois-je faire pour profiter de la loi Girardin ?

Pour bénéficier de la loi Girardin, il faut acheter un bien neuf et le mettre en location pour une durée de 5 ou 6 ans. Le bien doit être loué non meublé à un locataire dont ce sera la résidence principale. Le propriétaire doit, quant-à lui, résider en Métropole.
 

Comment marche la loi Girardin ?

Plus le logement est grand, plus grandes seront les économies. 

Deux options s'offrent aux investisseurs : 

- Le "secteur libre" : pas de plafonnement des loyers, ni des ressources du locataire. Vous pouvez récupérer jusqu'à 40% du montant de votre investissement sous forme de réduction d'impôt, (8% par an pendant 5 ans).

- Le "secteur intermédiaire" : les loyers ainsi que les ressources du locataire sont plafonnés mais en contrepartie, vous pouvez récupérer jusqu'à 50% de votre investissement (10% par an pendant 5 ans) en économies d'impôts.

Plafond Girardin:

Quelle que soit l'option choisie, l'avantage fiscal ne peut être supérieur à 40 000 euros ou 15% des revenus bruts, soit 2058 euros de réductions accordées par an par mètre carré. Cependant, cet avantage peut être augmenté de 4%, lorsque le logement est doté d'équipements pour l'énergie solaire ou de 10% s'il est situé dans une zone urbaine sensible. En bonus, vous pouvez aussi déduire 100% des intérêts d'emprunt ainsi que la totalité des charges d'exploitation et la taxe foncière.